Calculadora Alquilar vs Comprar Gratis
Mueve los controles y descubre el año exacto en que comprar sale más barato que alquilar.
Tus números
Costo acumulado en el tiempo
Mueve cualquier control para actualizar el gráfico
¿Qué es una calculadora rent vs buy?
Una calculadora rent vs buy es una herramienta gratuita que te ayuda a comparar el costo real de alquilar versus comprar una casa a lo largo del tiempo, considerando la plusvalía, el costo de oportunidad y los costos de transacción. Funciona completamente en tu navegador — sin registro, sin aplicación, y ningún dato se envía a un servidor.
Comprar una casa es probablemente la decisión financiera más importante que tomarás, pero la mayoría de la gente la basa en una corazonada o en lo que dice su agente inmobiliario. Esta calculadora corre los números reales en lugar de eso. Compara alquilar vs comprar con el tiempo — incluyendo tu pago hipotecario, impuestos prediales, mantenimiento, cuotas HOA, PMI, la deducción fiscal de intereses hipotecarios, lo que tu enganche podría ganar en el mercado de valores, y la brutal comisión del 6% que pierdes cuando vendes. El gráfico te muestra el año exacto en que comprar empieza a costar menos que alquilar.
Construí esto porque cada calculadora de rent vs buy que encontré esconde el costo de oportunidad del enganche o ignora costos reales como el PMI y las deducciones fiscales. Esta muestra el panorama completo con controles que puedes mover. Los agentes te dirán que comprar siempre gana porque ellos ganan cuando compras. Los landlords te dirán que alquilar es más inteligente porque ellos ganan cuando alquilas. Yo no gano dinero de ningún lado — los números son los números.
Cómo funciona
La calculadora corre dos escenarios lado a lado. Del lado de compra: pones un enganche, pagas capital e intereses de una hipoteca a 30 años, cubres impuestos prediales (ajustables por condado — California es ~0.8%, Texas ~2.5%), seguro y mantenimiento (1% del valor de la casa al año — $4,000/año en una casa de $400,000), y HOA si aplica. Si pones menos del 20% de enganche, el PMI se aplica automáticamente al 0.8% del préstamo hasta el año 11. Tu casa también se aprecia al ritmo que elijas, y cuando vendes pierdes 6% en comisión del agente. La deducción fiscal de intereses hipotecarios reduce tu costo según tu tasa impositiva — al 24%, recuperas efectivamente una cuarta parte de tus intereses en la declaración de impuestos.
Del lado de alquiler: pagas una renta que sube cada año al ritmo que elijas, y tu enganche se mantiene invertido en el mercado ganando el rendimiento que esperas. Cualquier ahorro mensual (si alquilar es más barato que comprar ese mes) también va a inversiones. La línea roja es el costo total de alquilar con el tiempo. La línea verde es el de comprar. Cuando la verde cruza por debajo de la roja, ese es tu año de equilibrio.
Cuándo usar esta calculadora
Úsala cada vez que estés viendo Zillow y preguntándote si deberías dar el paso. Es especialmente útil si no estás seguro de cuánto tiempo te quedarás en un lugar. En ciudades costeras caras (San Francisco, NYC, LA), el equilibrio suele llegar en 8–12 años porque los precios de las casas son muy altos comparados con la renta. En el Medio Oeste o el Cinturón del Sol, puede ser tan corto como 2–4 años. Si planeas mudarte en 3 años, comprar casi nunca tiene sentido — ni siquiera cubrirás los costos de cierre y la comisión.
También es útil para decidir cuánto poner de enganche. Un 20% evita el PMI y baja tu pago mensual, pero también saca más dinero del mercado. Mueve el control y observa cómo cambia el equilibrio — a veces un enganche menor tiene sentido incluso con PMI si prefieres mantener tu dinero invertido. El control de impuesto predial es especialmente importante si comparas estados — mi valor predeterminado de 1.25% está en el medio pero puede cambiar tu pago mensual en $500+ dependiendo de dónde vivas.
Otras herramientas que te pueden gustar
Cuando tengas un precio de casa en mente, usa la calculadora de hipotecas para ver el calendario de amortización completo y cómo los pagos extras cambian tu préstamo. La calculadora de interés compuesto muestra lo que tu enganche podría crecer si lo inviertes en lugar de comprar. Y la calculadora de préstamos ayuda a comparar diferentes estructuras de préstamo lado a lado.
Cómo usar esta calculadora
- Fija el precio de la casa y el enganche — Ajusta el control deslizante de Precio de Casa al valor que consideres. Cambia el Enganche — 20% elimina el PMI pero usa más de tus ahorros.
- Ajusta la renta y los supuestos financieros — Pon tu renta actual o esperada. Actualiza la tasa hipotecaria al día de hoy, y fija tu rendimiento de inversión esperado para lo que el enganche podría ganar en el mercado.
- Encuentra tu año de equilibrio — Observa cómo el gráfico se actualiza al instante mientras mueves cualquier control. El año de equilibrio es donde la línea verde cruza por debajo de la roja. Abajo del gráfico, ve tus costos mensuales y la diferencia total a 30 años.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor alquilar o comprar una casa ahora mismo?
Depende de cuánto tiempo planees quedarte. El horizonte de equilibrio — el año en que alquilar cuesta más que comprar — suele ser de 3 a 7 años. Si te mudas antes, alquilar gana. Si te quedas más allá, comprar genera patrimonio. La calculadora de arriba usa tus números específicos: precio de la casa, renta, tasa hipotecaria y rendimiento de inversión para encontrar tu equilibrio exacto.
¿Cuántos años necesitas vivir en una casa para que valga la pena comprar?
La regla general es 5–7 años mínimo, pero el número real depende del precio, el enganche y la renta local. Con las tasas actuales del 6.5% y 20% de enganche, el equilibrio suele llegar entre 4–6 años en la mayoría de los mercados. Una renta alta comparada con el precio de la casa lo acelera; precios altos con renta baja lo retrasan. Mueve los controles arriba para encontrar tu número exacto.
¿Realmente importa el costo de oportunidad del enganche?
Sí, y es uno de los factores más importantes que la gente ignora. Un enganche de $80,000 que podría ganar 7% en el S&P 500 crece a unos $300,000 en 20 años. Si lo pones en una casa, estás renunciando a ese crecimiento — y las casas típicamente se aprecian más lento que las acciones. La calculadora incluye esto automáticamente para que veas la comparación real.
¿Qué costos olvida la gente al calcular si puede comprar una casa?
Cuatro grandes: mantenimiento (1–2% del valor de la casa anual — son $4,000–$8,000 en una casa de $400,000), costos de cierre (2–5% del precio de compra), impuestos prediales que suben con el tiempo, y el costo de oportunidad del enganche. La mayoría de las calculadoras en línea ignoran el último, por lo que alquilar a menudo parece peor de lo que realmente es.
¿Cambia la decisión de alquilar vs comprar con tasas de interés altas?
Sí. Al 7% de tasa hipotecaria, el pago mensual de una casa de $400,000 es aproximadamente $2,660 (solo capital e interés). Al 3% era $1,686. Esos $974 extras al mes hacen que alquilar se vea mucho más atractivo a corto plazo. Las tasas altas alejan el año de equilibrio. Pero si las tasas bajan y puedes refinanciar, el escenario de compra mejora significativamente.
¿Debería alquilar e invertir la diferencia en lugar de comprar?
Históricamente, invertir en el S&P 500 ha rendido 7–10% anual, mientras que las casas se aprecian 3–5% al año. Si alquilas e inviertes la diferencia (pago mensual menor + enganche), podrías salir ganando después de 30 años. Pero una casa es una inversión apalancada — con 20% de enganche, una ganancia del 4% en una casa de $400,000 es un retorno del 20% sobre tus $80,000. Ese apalancamiento es el principal argumento para comprar.